أهداف وطرق التقييم العقاري ضمن سوق العقارات التركية

يقصد بالتقييم أو التثمين العقاري تقدير قيمة العقار في تاريخ محدد، ويعتبر التقييم العقاري واحداً من أهم المجالات التي يجب أن يلم بها الوافدون الجدد إلى سوق العقارات، وبشكل خاص، سوق العقارات التركية الواعد المزدهر بشكل كبير في السنوات الأخيرة، والذي بات يجتذب المستثمرين العقاريين من كافة أنحاء العالم، إلا أن الاستثمار العقاري في تركيا هو استثمار متنوع المخاطرة، بحيث تزيد العائدات منه كلما زادت المخاطرة فيه.

وعليه، فإن فرص الاستثمار العقاري في تركيا تعتمد بشكل أساسي على نوعية المستثمر ومدى مخاطراته وتوقعاته للعائد على الاستثمار، ومنها يقرر المستثمر جدوى الاستثمار في العقار، كما ان للاستثمار العقاري تأثير على سائر الأنشطة الاقتصادية الأخرى.

من هنا، بات لزاماً على المستثمر العقاري الإلمام بكافة جوانب التقييم العقاري، والتي تتضمن أسباب ارتفاع او انخفاض قيمة عقار معين، وأهداف التقييم العقاري، وأنواع القيم العقارية وطرق التقييم العقاري، ومجمل العوامل المؤثرة على قيمة العقار، وسنشرح كل واحدة من تلك الجوانب بالتفصيل، كما يمكنك الاطلاع على تفاصيل أكثر عن قانون التقييم العقاري للأجانب في تركيا من خلال هذه المدونة.

أسباب ارتفاع أو انخفاض القيمة العقارية:

تزداد القيمة العقارية بصفة دورية لعدة أسباب، منها تحسين البنية التحتية، والنمو الاقتصادي، وزيادة التدفقات النقدية من العقار، والتحسينات الرأسمالية في العقار، والأثر الإيجابي للتضخم، وتأثير العرض والطلب في السوق العقاري، وإدخال تعديلات وديكورات في العقار، والإعلان عن التجديدات والمزايا الجديدة.

أما أسباب انخفاض القيمة العقارية، فترجع لأسباب منها البيع الاضطراري للعقار، أو غياب الصيانة المستمرة، أو ظروف العرض والطلب في السوق العقاري، أو التقادم الاقتصادي، او تغير قوانين الحكومة، أو التأثير العكسي للبنية التحتية، أو تدهور ظروف المنطقة التي يقع العقار في دائرتها.

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات:

عوامل طبيعية: حيث للبيئة أثر مباشر على قيمة العقار.
عوامل اقتصادية: حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية.
القوانين والأنظمة والتشريعات: حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل.
الظروف الاقتصادية والاجتماعية: مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التي لها إثر على تقييم العقارات.
التوقع: حيث ترتبط الأسعار مستقبلاً بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل.
التغيير: حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة، إذ أن السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية.
البدائل: حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة.
العرض والطلب والمنافسة: حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق.
التوازن: حيث تتوازن أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج.
الموقع: حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار.
العائد: حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية.

أهداف تقييم العقارات الاستثمارية:

تحديد السعر الذي يطلبه البائع.
مساعدة المشتري لتحديد الثمن العادل للشراء.
تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة أو حصة مشاركة في شركة.
تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة.
تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار.
تحديد ايجار للأملاك كنسبة من قيمتها.
تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار.
تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض.
تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف او زلازل.
تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب.
تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك.
تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة.
تحديد قيمة توسعات مستقبلية، او عمليات ديكور معينة.
تحديد قابلية الهدم من عدمه إزاء العقار لإعادة استخدامه بطريقة أفضل.
تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام أم لا.
تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية.

أنواع قيم العقارات:

القيمة السوقية: هي القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي.
ثمن البيع: هو الثمن الذي يتم به البيع الفعلي، وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً أو هبوطاً، ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشتري في اتمام الصفقة خلال فترة زمنية.
هناك انواع اخرى من القيم مثل: التكلفة، القيمة الاستثمارية، القيمة الدفترية، القيمة التأمينية، القيمة العادلة، قيمة التصفية.

طرق تقييم العقارات:

طريقة حساب تكلفة الإنشاء (القيمة الاستبدالية): وهي بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية، ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك، مضافاً إليها قيمة الموقع كما لو كان خالياً.
طريقة البيوع السابقة: تعتمد تلك الطريقة على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات أخرى، ضمن مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم، مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التي تمثل ميزة في العقار المقارن، واضافة قيمة البنود التي تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار.
طريقة رأس مال الدخل: وهي عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلاً من العقار إلى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار، حيث أن القيمة تساوي المبلغ الذي يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار، وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية، ثم يتم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية.

إذا كنت من الباحثين عقارات للاستثمار في اسطنبول أو تريد شراء عقار للاستثمار في اسطنبول، نحن مستعدون لمساعدتك في تحديد اختيارك الأنسب، ولكي تضمن الحصول على أفضل الخيارات المتاحة بما يعود عليك بالربح ويحفظ قيمة عقارك المستقبلي الذي ترجوه للسكن أو للاستثمار في تركيا، استفد من التوجيه والاستشارة لدينا بشكل مجاني تماماً، والتي سيقدمها لك خبراؤنا بكل سرور وترحيب،اتصل الآن. الاستشارة مجانية.