تضخم الليرة التركية وارتباطها بالسوق العقاري

لقد تصدرت عبارة (سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار) كافة محركات البحث على الانترنت حول العالم، وبشكل خاص لدى المهتمين بالسوق العقاري التركي الواعد او المعتمين بشراء شقق للبيع في تركيا بشكل عام، وكثر الحديث والجدال حول نقطة محورية مفادها: هل تعد فكرة شراء عقار في تركيا فكرة جيدة الآن خصوصاً بعد الانخفاض الحاد لليرة التركية، أم أن فكرة كهذه هي ضرب من التهور والمجازفة والانتحار الاقتصادي؟

قبل أن نجيب عن هذه التساؤلات المصيرية، إليكم أولاً هذه المعلومة المؤكدة: لقد زادت مبيعات العقارات للأجانب خلال الربع الأول من العام الحالي بنسبة 81.5% مقارنة بالعام الماضي، حيث تم بيع حوالي من 9618 شقة سكنية وبقيمة تعادل 1.3 مليار دولار! فما رأيكم الآن؟ هل أشعركم هذا الأمر بقليل من الاطمئنان؟ حسناً … إليكم تفسير ذلك.

حقائق ثابتة حول السوق العقاري في تركيا

قبل ان نجيب عن التساؤلات السابقة ونبرر نصيحتنا لكم بعدم الخوف من تقلبات عملة تركيا مقابل الدولار ، دعونا نرى معاً مجموعة من الحقائق الثابتة المدعومة بالوقائع والأرقام حول السوق العقارية التركية وميزاتها وطريقة الاستفادة منها إلى أقصى حد ممكن.

أولاً: السوق العقاري التركي سوق محلي، حيث يعتمد سوق العقارات في تركيا بنسبة 1.59% فقط على الاستثمارات الأجنبية، وذلك وفقاً لإحصائيات المعهد التركي للإحصاء لعام 2017، فلقد تم بيع 22428 وحدة عقارية للأجانب في تركيا من أصل 1409314 وحدة عقارية تم تداولها العام الماضي، أي أن حجم مبيعات العقارات للأجانب شكل فقط 1.59% من إجمالي حركة السوق العقاري التركي.

ثانياً: يعتمد تسعير العقار في تركيا على عدة عوامل أساسية أهمها التكلفة، ومعادلة العرض والطلب، ومدة تنفيذ المشروع، والموقع، والإطلالة، وخطط الدفع، وأخيراً الإقبال الأجنبي على العقارات، وبالتالي هذا العامل الأخير هو مجرد عامل واحد فقط من ضمن مجموعة واسعة من العوامل الأخرى التي لن تتأثر حتماً بأي تقلب للعملة.

ثالثاً: أسعار العقارات لم تتأثر بعد بانخفاض قيمة العملة، فبشكل عام وفي كافة القطاعات المعتمدة على السوق المحلي – وقطاع العقارات واحد منها كما بينا سابقا – فإن الأسعار في الأسواق لم تتفاعل بعد بشكل ملموس مع التغيرات الحاصلة في سعر صرف الليرة التركية، وبالتالي فإن السوق العقاري التركي لم يشهد بعد ارتفاعاً كبيراً في الأسعار بهدف تعويض الفرق الحاصل في سعر صرف الليرة التركية، فلقد زاد معدل ارتفاع الأسعار بمقدار 5% فقط حتى الآن، مما يعني بأن الاستثمارات الأجنبية ليست على ارتباط وثيق ومباشر بأسعار العقارات في تركيا.

رابعاً: القروض العقارية ونسب الفائدة تلعب دوراً كبيراً في تعديل الكفة لصالح استقرار السوق العقاري في تركيا، حيث لا يمكننا إغفال الدور الذي تلعبه الحكومة في قطاع مثل القطاع العقاري التركي والذي يعتمد على القروض البنكية بشكل كبير، فقد وصل مؤخراً سعر الفائدة على القروض العقارية إلى 2% شهرياً، مما أدى إلى إضعاف القدرة الشرائية العقارية للعائلة التركية، وبالتالي قلة الإقبال التركي داخلياً على شراء العقارات في المدى القصير والمتوسط على أقل تقدير، قلة الطلب هذه من شأنها ضمان عدم الارتفاع الكبير في أسعار العقارات في تركيا على الأقل في الستة الأشهر القادمة.

خامساً: لقد أبدت تركيا كفاءة ملحوظة في تجاوز الأزمات، فعلى مدى السنوات الماضية شهدت تركيا أزمات متعددة، وكان السوق العقاري دائماً يتأقلم معها ويستمر بالنمو، كمثال على ذلك بعد محاولة الانقلاب الفاشلة في 15 تموز يوليو 2016 قامت الحكومة التركية بالتعاون مع البنوك والشركات الخاصة بتخفيض الفوائد على القروض العقارية من 1.42% شهرياً إلى 0.98% مما أدى إلى زيادة الإقبال على العقارات من جديد وإعادة موازنة معادلة العرض والطلب، وبالتالي استمرار استقرار ونمو القطاع العقاري التركي، وهذا ما ستراه جلياً عند الاطلاع على إحصائيات سوق العقار في تركيا في النصف الأول من عام 2019

سادساً: القطاع العقاري يعد الابن البار في الاقتصاد التركي، والذي دائماً ما يحافظ على مستويات عالية من النمو، فوفقاً لإحصائيات مؤسسة (Frank Knight)، بلغ معدل نمو قطاع العقارات التركي لعام 2018 مقدار 19.5% بعد طرح معدل التضخم السنوي على أساس الليرة التركية.

سابعاً: هناك حقيقة هامة لا يجب ان نغفلها، ألا وهي أن رأس المال العقاري يتضاعف على المدى الطويل، ففي ظل رفع الفائدة على القروض العقارية وزيادة التضخم وضعف القدرة الشرائية العقارية للعائلة التركية، مقابل النمو السكاني في تركيا، كل تلك الأسباب تؤدي إلى أن الطلب على العقارات داخلياً – والذي يلعب الدور الأساس في زيادة أسعار العقارات – سيكون منخفض حالياً. وبالتالي العقارات ستحافظ على أسعارها وتعود للارتفاع بعد فترة زمنية متوسطة، مما يعني مضاعفة رأس المال العقاري للعقارات المباعة الآن، كما أن العائد على الاستثمار العقاري في السوق التركي يجب أن يحسب على مدى متوسط أو طويل الأمد، وليس على المدى القصير، حيث أن دورة رأس المال العقاري التركي يجب ألا تقل عن 7 سنوات عند حساب العائد على رأس المال.

كيف نستفيد بالطريقة المثلى من الوضع الحالي؟

إن شبح المخاطرة يبقى موجوداً دائماً، إلا أنه – وفي ظل هذه الظروف بالذات – فإن العوائد الاستثمارية أعلى بكثير من نسب المخاطرة، فالقوة الشرائية الآن للمستثمر الأجنبي في سوق العقارات التركية زادت بما يقارب 50%، أي أنه بمبلغ 150.000 دولار على سبيل المثال، يمكنك شراء عقار فاخر في وسط مدينة اسطنبول بينما بنفس المبلغ منذ 3 أشهر كان يمكنك شراء عقار متوسط في أطراف اسطنبول! وهنا تكمن الفرصة، فهذا الانخفاض في سعر صرف الليرة التركية دفع الكثير من المستثمرين الأجانب إلى شراء وحدات سكنية في تركيا، فقد وضح بعض مسئولي التسويق العقاري في تركيا بأن الكثير من المشاريع العقارية في اسطنبول قد حققت إقبالا كبيراً لشراء شقق للبيع في اسطنبول بالليرة التركية، حيث وصلت هذه الزيادة في الإقبال على الشراء إلى ما نسبته 20% مقارنة بشراء العقارات في اسطنبول العام الماضي.

سرَ آخر يمكن أن يمنحك مرونة وهامشاً ممتازاً من الأمان عند شرائك لأي عقار في تركيا، هذا السر هو: الشراء بالتقسيط! بحيث لا تتجاوز الدفعة الأولى 50% والباقي على دفعات لمدة 3 سنوات، وفي هذه السنوات يمكنك مراقبة أداء اسعار العمله التركيه والتصرف حسب سعرها، فإما أن تقوم بالاستمرار في تسديد الأقساط في حال بقيت الليرة منخفضة، أو بدفع باقي المبلغ مقدماً في حال عادت الليرة التركية للارتفاع على مدى السنوات القادمة، وبهذا تكون قللت المخاطر للنصف، وذلك عبر جعل نصف المبلغ الذي تدفعه متعلق بالليرة وتديره بسهولة وفي صالحك، بينما النصف الأخر – والذي يمثل قوتك الشرائية – لا علاقة له بالتغيرات في سعر صرف الليرة التركية مستقبلاً، وبالحديث عن المستقبل، فإن القاعد العامة في الأسواق العقارية الناشئة تقول إن معدل نمو رأس المال العقاري السنوي دائماً يكون أعلى من معدل هبوط قيمة العملة، الأمر الذي رأيناه فعلياً وواقعياً على مدى السنوات الماضية في سوق العقارات التركي، والسنوات القادمة ستكون بالمثل بعد استقرار سعر الصرف.

المستثمرون الأجانب هم الرابح الاكبر

من الجدير بالذكر أن سوق العقارات في تركيا يشهد من منذ سنوات إقبالاً من المستثمرين العقاريين الأجانب، وهو ما تحقق بشكل واضح بالنسبة للمستثمرين العرب على وجه الخصوص، إذا أصبحوا يمثلون حاليا نسبة 80% من إجمالي المستثمرين العقاريين الأجانب في تركيا، حيث يأتي العراق في مقدمة الدول المستثمرة عقارياً في تركيا، تليه السعودية، ثم الكويت، متفوقين بذلك على روسيا التي أصبحت في المرتبة الرابعة بعد أن كان الاستثمار العقاري الروسي في تركيا هو الأكبر نسبيا بين الدول الأخرى.

كما أن القانون التركي يعطى الحق لمواطني 182 دولة أجنبية بأن يستثمروا في العقارات التركية، الأمر الذي يثبت استمرارية تدفق المزيد من المستثمرين الأجانب بصورة دائمة، ونلاحظ أن أغلب الامتيازات والتحفيزات التي منحتها الحكومة التركية للمستثمرين الأجانب من أجل شراء عقارات في تركيا كانت مرتبطة ضمن اسعار الدولار في تركيا وليس أسعار الليرة التركية نفسها، ومن أهم هذه المحفزات هو شراء عقار بقيمة ربع مليون دولار أمريكي للحصول على الجنسية التركية، وفي هذه الحالة سوف يستفيد الجانب التركي بطريقة ما، لأنه يستند على الاستثمارات والعملة الأجنبية المقدمة من طرفهم، كما تعتبر بديلاً عن الاستدانة من صندوق النقد الدولي.

لكي تضمن الحصول على أفضل الخيارات المتاحة بما يعود عليك بالربح ويحفظ قيمة عقارك المستقبلي الذي ترجوه للسكن أو للاستثمار في تركيا، استفد من التوجيه والاستشارة لدينا بشكل مجاني تماماً، والتي سيقدمها لك خبراؤنا بكل سرور وترحيب، اتصل الآن.