سند الملكية العقارية “الطابو” في تركيا

كثيراً ما يسمع الوافدون الجدد إلى عالم العقارات التركية الفسيح الهائل الإمكانيات عن كلمة “طابو” متكررة في عدة مواقف تخص العقار الذي يسألون عنه أو يريدون اقتناءه، ومع ازدياد الإقبال اللامتناهي والمتزايد بشكل كبير على السوق العقارية التركية وفقاً لآخر الاحصائيات الرسمية، صار لزاماً علينا أن نوضح لكم كل شيء عن “الطابو” في تركيا، وطبيعته وأنواعه وكلفته والحالات المتعددة المرافقة لاستخراجه والحصول عليه.

الطابو هو بكل بساطة: سند الملكية العقارية، أي الورقة الرسمية التي يجب أن يحصل عليها مالك العقار لتثبت ملكيته لهذا العقار المحدد، كما تذكر فيها معلومات حول العقار، وأرقام المسح العقاري، ويحدد فيها موقع العقار، وتنظم هذه الوثيقة من قبل مديرية السجل العقاري التابعة لوزارة البيئة والمدن التركية.

معلومات هامة عن الطابو

مبدئياً، يجب أن نعرف بأن الطابو لا يعطى إلا لصاحب العقار، أما الأشخاص المالكين لحقوق أخرى في العقار المعني غير حق الامتلاك كالمؤجر أو الراهن، فلا يتم إعطاؤهم سند الطابو، وإذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص، يتم منح سند واحد فقط، تفصل من خلاله حصة كل شخص من المالكين في العقار، كما يُعتبر الشركاء في العقار الواحد شركاء في أقسام العقار كله، فالشريك في العقار ليس له جزء مخصص من العقار، وإنما كل الشركاء يشتركون في العقار كله.

كما يجب الانتباه إلى تحديد نوع العقار الذي يجري تسجيله أو امتلاكه أثناء استخراج الطابو، حيث يمكن مثلاً أن يتم بيع عقار على اعتبار أنه مسكن، في حين أنه سبق تسجيله لدى دائرة السجلات العقارية تحت بند سجل عقاري تجاري، وهنا يجب القيام بتغيير نوع العقار في السجلات العقارية، من أجل تلافي حدوث مشاكل في المستقبل أثناء دفع الرسوم أو الضرائب المتعلقة بهذا العقار، ولمزيد من المعلومات حول كيفية تلافي الأخطار عند شراء عقار في إسطنبول، بإمكانكم مراجعة هذه التدوينة.

كما يجب الانتباه إلى الحصول على الرخص اللازمة للعقار الذي يتم تملكه، من قبيل: رخصة الارتفاق الطابقي، والملكية الطابقية، ويجب التأكد من وجودها في حالة المباني السكنية، ويجب مراجعة كل من البلدية التي تعود سجلات العقار إليها، ودائرة السجلات العقارية التي يتبعها هذا العقار، وذلك للاطلاع على الشروط الإضافية الأخرى في حال وجودها.

رسوم الطابو

يعتبر رسم السجل العقاري – أو رسم الطابو – من العوامل الهامة التي لا بد من أخذها بعين الاعتبار قبل شراء العقار، إذ تبلغ 4 بالمئة من سعر العقار، ويقضي العرف الجاري بتحميل مصاريف الرسوم عادة على الطرف المشتري، أما في حال شراء العقار من شركة عقارية فيتحمل المشتري نصف تلك الرسوم فقط، لذلك لا بد من الاتفاق مقدماً بين الطرفين حول طريقة سداد هذا المبلغ، وفي حال وجود وسيط بين البائع والمشتري، فلا بد من تحديد العمولة التي سوف يحصل عليها الوسيط، إلى جانب النفقات المترتبة عند تسديد رسوم بيع العقار.

أنواع الطابو في تركيا

الطابو الزراعي: العقارات الحقلية أو الأراضي الزراعية هي الأراضي التي يحق لصاحبها أن يقوم بأي عمل زراعي أو رعوي ضمنها ويعرف سند التملك الخاص بهذا النوع من الأراضي بالطابو الأزرق، وذلك تمييزاً له عن الطابو الأحمر الخاص بالوحدات السكنية، ولكن أحياناً قد تكون الأرض الزراعية في سند الطابو قد اكتسبت مؤخراً صفة الإعمار بسبب تغيير طرأ على خطة الإعمار في المنطقة، مع بقائها على السند بصفة أرض زراعية وذلك بسبب عدم المراجعة لتغيير جنس العقار، وفي هذه الحالة يجب التزود بالمعلومات من قبل البلديات المعنية.
سندات البناء: في هذا النوع من الطابو يتم ذكر معلومات العقار العامة، دون ذكر المعلومات الخاصة بالأقسام المستقلة من العقار، ما يعني أن العقار يسجل على أنه كتلة واحدة لا أقساماً مستقلة، مثل البيوت المستقلة والمخازن والمصانع.
سندات الارتفاق العقاري: وهي سندات الطابو التي تسجل كل قسم من أقسام العقار على حدة، بحيث يتم تخطيط مشروع مناسب للبناء فوق قطعة أرض مخصصة، ثم تؤخذ موافقة الإنشاء، وبعد ذلك يتم تقسيم المشروع أقساماً مستقلة كالشقق ضمن العمارة الواحدة، وينظم لكل قسم منها سند خاص يبين موقع القسم المستقل والمعلومات الخاصة به دون النظر فيما إذا تم البدء بإنشاء المشروع أم لا، ويذكر جنس العقار في مثل هذه السندات بأنها أرض إعمارية أو زراعية وذلك بسبب عدم الانتهاء من إنشاء المشروع، وبعد الانتهاء من البناء واستصدار موافقة الإسكان، يتم تخصيص سندات الملكية للعقار.
سند الملكية الطابقية: هو الوثيقة التي يتم الحصول عليها لبيان أن المالك لديه حق الملكية في الطابق المحدد من المبنى، ويعد سجل الملكية الطابقية بمثابة إثبات بأنه قد تم تشييد البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء، وهناك سجل آخر يسمى “الارتفاق الطابقي”، يستخرجه متعهد الإنشاءات للحصول على التمويل اللازم للمشروع، ويحدد هذا السجل أسهم العقار وحصة كل مالك.
سندات الملكية التامة: هي سندات تسجل ملكية العقارات بعد الانتهاء من إنشائها تماماً، وتعين الأقسام المستقلة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كل قسم على حدة، وينظم لكل قسم منها سند ملكية تام خاص به، يثبت ملكية صاحب السند على القسم المستقل في البناء المذكور، وتختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها، حيث يرد في هذه السندات رقم الشقة أو القسم المستقل وموقعه في البناء وحصته من الأرض المقام عليها البناء، وفي حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في سند الطابو، فهذا يعني أن العقار المعني لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري.
موافقة الإسكان: هي الموافقة التي يتم إصدارها من قبل البلدية للأبنية التي يتم إنشاؤها وفق معايير محددة، حيث تثبت بأن البناء المعني قد تم إنشاؤه وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المصدق، ومن أجل الحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي تفرضها الدولة، كوجود سلم للحريق والحالات الطارئة، وأن يكون البناء مقاوماً للزلازل، وتوفر أسطوانات الإطفاء الكافية ضمن البناء وغيرها، وتقع مهمة الحصول على موافقة الإسكان على المقاول أو شركة الإنشاءات المنفذة للمشروع، وبعد الحصول على موافقة الإسكان يتم تحويل سندات ارتفاق كل المشترين إلى سندات ملكية تامة.
الملكيّة الانتقالية: هي حق الملكية في العقار لفترة محددة من السنة، حيث تحدد الملكية الانتقالية للعقار بفترة 7 أو 10 أو 15 يوماً من السنة مثلاً، وهي تمثل شراء عقار بالمشاركة مع تحديد فترة الاستخدام لهذا العقار، وهي شائعة في العقارات الخاصة بقضاء العطل وما شابه ذلك، ويتمتع المالك بكل حقوق الملكية من بيع وتأجير وتنازل عن حقه لأشخاص آخرين.
السجل العقاري المشترك: هو عبارة عن إجراء حديث من نوعه يتم فيه تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد في الوقت نفسه، ويعتبر هذا التطبيق أحد الأدوات الاستثمارية الجديدة في سوق العقارات في تركيا ، حيث يمكن لأكثر من شخص واحد تملك العقار نفسه، ويتم في هذا النوع من قيود السجلات العقارية تسجيل العقار بنسب متساوية أو مختلفة بين الشركاء حسب رغبتهم.
السجل العقاري التجاري: يجب الحصول عليه في حال كان العقار مخصصاً للفعاليات والأنشطة التجارية، وتشمل العقارات من هذا النوع كلاً من المكاتب والمحلات والمخازن وما شابه ذلك، وكذلك المساكن التي تم تحويل استخدامها من السكن إلى الاستخدام التجاري، لذلك فمن المهم أن يتم تسجيل الغرض من استخدام العقار على السجل العقاري.

إذا كنت من الباحثين عقارات للبيع في تركيا اسطنبول أو تريد مجرد السؤال عن شقق جاهزة للبيع في اسطنبول ، نحن مستعدون لمساعدتك في تحديد اختيارك الأنسب، ولكي تضمن الحصول على أفضل الخيارات المتاحة بما يعود عليك بالربح ويحفظ قيمة عقارك المستقبلي الذي ترجوه للسكن أو للاستثمار في تركيا، استفد من التوجيه والاستشارة لدينا بشكل مجاني تماماً، والتي سيقدمها لك خبراؤنا بكل سرور وترحيب، اتصل الآن.